物件の売り時とはどんな時？

今の物件を売却すべき？

不動産を運用していると売ってください！というダイレクトメールなどが来ることもあります。
今の物件を売却するのかどうかで迷う方もいると思います。
 
相手の提示してくる価格が残債よりもはるかに大きい場合はなおさらでしょう。
売ればすぐに手にできる利益というのは魅力があるものですからね。
 
しかし今売るのがはたして本当に売り時として正しいのかどうかは判断を迷うところです。
 
要は高く売れる方が良い訳ですが、不動産投資は借り入れをしている方が多いですから、時間が経過するごとに家賃から返済が進み残債が減っていきます。
来年も買ってもらえる金額が変わらないのなら、時間が経過するごとに利益が増えていきます。
現金で購入した場合でも同じ理屈です。
買ってもらえる金額が変わらないのであれば時間が経過した分だけ家賃収入が入ってくるのでその分も利益になります。
基本的には時間が経過した方が利益になるので、売却はなるべく遅くした方がいいということになります。
 
売却の決定をする場合は、どんな時？

減価償却が終わった場合
減価償却は建物の構造によっても償却の期間が異なります。
マンション等の鉄筋コンクリート造、または鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は47年間での減価償却となります。
減価償却が終了すると申告上の経費が大幅に少なくなり、その分家賃収入を得た分だけ課税になるので納税の義務が発生しやすくなります。
同じ家賃が得られていても、課税になるのかそうでないのかの違いが出てきますので、手残りの金額が変わったりすることになります。
この場合は不動産を一旦売却して買い直す事で、減価償却が復活するので税務上のメリットが出やすくなります。
 
１LDKなどで入居者が退去した場合
ファミリータイプの物件などを運用していて入居者が退去した場合は、建物を実需目的で売り出すチャンスです。
入居者がいる間はオーナーチェンジ物件となり、売却価格の相場が実需よりも弱くなります。
住める状態で売り出せる空室の間は比較的高値で売却できるチャンスなので、十分な利益が見込めるなら売却して別の物件に持ち替えたり他の物件の繰り上げ返済をするのもよいでしょう。
 
相場が上昇している場合
不動産相場も経済変動などに応じて取引価格がゆっくりと上下しています。
平成に入ってからは、不動産が安く取引されていた時期は３回だけです。
バブル崩壊後の底値、リーマンショックの後の一時期、東日本大震災の後です。
これ以外の時期は不動産相場が上昇しています。
 
要は極端に悪い事がなければ不動産は価格が上がっていくものという事です。
価格が上昇していて十分な利益が確保できる場合は売却してしまうのも手の内です。
しかし原則は持っていた方が利益になったり、今買い替えると購入物件も高い可能性があるので家賃が取れているのであれば焦って売却する必要はないでしょう。
この場合は売却価格が納得できるだけの価格でよほど良いのであれば売ればいいと思います。
 
少なくとも相場が下がっていて安くなっている時は売るべきではありません。
不動産価格は過去を振り返る限り大きな経済ショックや事件などの直後は瞬間的に価格を落す事はあっても数年後には必ず後に価格を回復するタイミングが来ています。
例え価格が下がっていても賃料収入が入っているならその間大きな出費がある訳ではありませんので焦らない事が肝心ですね。
 
まとめ

やみくもに世間の状況とリンクして考えて、不動産価格が下がる事を恐がる必要はなく、ゆっくり価格が戻ってから売却を検討すればいいだけです。
株でも同じですが、価格が下がって怖いから「売る」という方が最終的に一番損をします。
状況が悪い時こそ感情で動かず、理屈で判断しましょう。もちろん心配な時はプロに相談するのも良いでしょう。
仲介業者など売るだけで利益がある人間ではなく、利害関係のないプロが身近にいればそれが一番信用できますがそれが一番難しいところですよね。