不動産投資は副業になる?会社員は就業規則に違反になるのか?

 

 

不動産投資は副業に該当しない!その理由は?
企業では社員の副業規定に不動産投資は該当しないケースが多いです。株式や為替などの金融資産の投資と同じように、つまり個人の資産運用として行う認識でいます。他にも不動産投資を副業と見なさない理由がありますので詳しく紹介します。

 

そもそも不動産投資は副業でなく資産運用

不動産投資は副業でなく資産運用という考えが浸透しています。万が一、会社にバレたとしても問題視される可能性が低いです。なぜ、企業が自社の社員が不動産投資を容認している理由を説明いたします。

 

本業に支障が出にくい

不動産投資の家賃収入は不労所得と言われていることもあり、時間や労力を欠ける必要がありません。

労力がかかる点と言えば、入居者の対応や居室のトラブルなど急な対応がある可能性が考えられます。

入居者の対応や物件の管理は賃貸の管理会社に一任することができるので、トラブル対応なども自分で行う機会はほぼありません。そのため、本業に支障をきたす影響もないので会社員をしながらも不動産経営を行う事ができます。

 

情報漏洩が起こる可能性が低い

企業が副業禁止にしている一番の理由が情報漏洩を危惧している点です。情報漏洩は企業にとって命取りになりかねません。副業禁止規定の中で一番社員に徹底している部分と言えます。

しかし、不動産投資は企業の情報漏洩をすることは考えにくいので、副業と見なしても禁止することはありません。

厚生労働省が制定する修行規則ラインには、下記のような場合が禁止制限されています。

労務提供上の支障がある場合
企業秘密が漏洩する場合
会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合
競業により、企業の利益を害する場合
不動産投資で考えられる禁止制限は、労務に支障が出る点です。物件の管理や入居者の募集は不動産業者や管理会社に一任することで業務時間中に対応することはないでしょう。

 

投資不動産を相続する場合もある

不動産投資は自分で始める方もいれば、親の相続で不動産を受け継ぐケースもあります。親がマンション経営をしていたけど、相続対策や財産整理で自分に所有権があるという方もいます。

そして、、近年は空き家の数も年々増えています。すでに持ち家を所有している方は、実家が空き家で賃貸住宅にしていることもあり得ます。

収益性のある不動産は自分が所有していなくても、家族の都合上、不動産経営をせざる得ない場合もあります。なので、多くの企業の副業規定の中に不動産投資を入れていない事が多いです。

 

憲法上は副業を禁止していない

日本国憲法第22条において、職業選択の自由が保証されています。副業の禁止は憲法違反にあたるので禁止することはできません。そしてここ近年、副業を容認する時代になってきました。

しかし、副業を禁止されていないと言われても、会社との約束である就業規則は守る必要があります。特に、在籍企業では副業先が競合他社であることは禁止されているケースが多いです。

さらに、投資物件を増やすと事業性のある不動産投資と見なされるので注意が必要です。事業性がある不動産投資を行うと副業と見なされることもあります。

特に公務員は法律で副業が禁止されているので、不動産投資を行う際は公務員法で規定の範囲内で行います。万が一、申告せず副業を行うと減給処分の対象になるので注意しましょう。

 

会社員の副業に不動産投資が適している理由は?
会社員の副業に不動産投資が適している理由は、時間と手間がかからない点が大きく支持されています。その他にも不動産投資を行うメリットがあるので紹介します。

 

時間や手間がかからない

会社員の副業に不動産投資が人気の理由は時間と手間がかからない点です。投資物件の収支管理は必要ですが、建物の維持管理や入居者の募集は不動産会社や賃貸管理会社に一任できます。

不動産投資は仕事の合間に物件の維持管理や入居者の対応を行うなど手間がかかる点があります。しかし、物件管理を不動産管理会社が代わりに行うケースが多くなりました。そのような点でも不動産投資を始めるハードルが下がっています。

そして、不動産投資に関するサービスが増えてきていることもあり、忙しい会社員でも不動産投資できる環境が整ったと言えます。

 

金融機関から融資を受けやすい

会社員や公務員は収入が安定しているので、融資が受けやすいです。特に30代・40代の方はある程度の昇給や貯蓄もあるので信用性が認められます。

マンションデベロッパーでは、会社員と公務員向けに資産形成セミナーを開催しております。必ず、参加条件に年収500万以上と記載されているケースが多いです。なぜなら、不動産投資ローンの審査が通りやすいというのが理由の一つです。

 

年金対策になる

働き盛りの世代にとって、満足できる年金がもらえるのか不安になっている方も多いです。不動産投資で資産運用することは老後の生活資金の対策になります。

働ける年齢までは給与と家賃収入で資産を増やし、退職後は年金と家賃収入で生活することができます。

今後、公的年金だけで生活することが難しいと問題化されています。働く体力や気力がある年齢からの不動産投資は自己防衛としての資産形成になります。資産を現金のままにするより、働かなくてもお金を育てる仕組みを作って老後に備えましょう。

 

生命保険効果を得られる

不動産ローンで借入する際は団体使用生命保険(略称:団信)の加入が必須になります。

最近、金融機関のローン販売の差別化により、死亡保障の他に、特定疾病に罹患した際にローン残債を残額保障するものもあります。保障された物件は残された家族に相続されます。

特に若年層の会社員は疾病のリスクがないので、特定疾病を保障する団信の加入がしやすいです。万が一、死亡した場合や疾病に罹患し就業不能になった場合はローン残債を団信で保障するので生命保険の代わりになります。

 

会社員の副業に不動産投資を行うときのポイント
会社員が不動産投資を行う時に気をつけなければいけないこともあります。例えば、会社員で行う事のなかった物件の財務管理や確定申告など慣れないことも行う必要があります。

そして、投資規模を増やしたいと考えていても、会社員をしながら不動産投資できる範囲は限られています。ここでは会社員が不動産投資を行う注意点を解説します。

 

事業とみなされない規模で行う

会社員として不動産投資を行うに当たり、事業性がない範囲で行うことが必須です。国税庁が示してる事業性ではない不動産投資の基準は下記の通りになります。

貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること
投資物件の収益が好調になり、複数物件を検討したいという意向もあります。しかし、事業性がある投資と見なされると副業に該当する可能性がありますので注意が必要です。

本業に支障をきたさないようにする

不動産管理で一番労力が必要なことが、投資物件の建物の維持管理、入居者の対応、投資物件の収支管理などです。

投資物件の管理や入居者の対応は外注すれば、手間がかかりませんが、投資物件の収支管理や物件の選定などは自分で行う必要があります。

特に2月中旬〜3月中旬は確定申告をしなければならないので、書類作成などの財務管理に時間と労力がかかります。

本業に支障が出ないように、年間の収支や細かい事業の計画を建てることが肝心です。

 

事前に就業規則を確認しておく

不動産投資が副業に当たらないことを説明しましたが、企業によっては就業規則上で届出が必要な場合もあります。会社に伏せても問題ないと自己判断しがちになりますが、業種や職種によっては規制を設けています。

例えば、公務員の場合は副業禁止が法律によって規定されているので、事業性がない範囲での投資規模にすることが重要です。主に代表的な規定は下記の通りです。

独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。
独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。
土地の賃貸については、賃貸契約の件数が10件以上であること。
不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額が年額500万円以上である場合
そして、銀行員や証券会社勤務の方はインサイダー情報に触れることもあるので、投資に制限がある企業もあります。必ず、不動産投資を行う前に就業規則を確認しましょう。

 

収支の管理や確定申告が必要

会社員でいる間は所得税や市民税の納付を会社側で全て行っているので納税を行う必要がありませんでした。しかし、不動産オーナーになると投資物件の収支の管理はもちろん、確定申告を行う必要があります。

特に初めての不動産投資を行った年の確定申告は、金額計算などの作業に時間がかかります。そして、不動産投資で得た収入分の所得税や市民税は自分で納付します。収支計算や納税になれないこともありますが、毎年行う作業なので計画的に行いましょう。

 

会社員の副業で不動産投資の始め方

不動産投資を始めるにはしっかりと知識をつけた上で投資する事が重要不可欠です。特に会社員の方は忙しい合間を縫って投資物件探しや資金シュミレーションをしなければなりません。初めて不動産投資を行うポイントを紹介しますので、参考にしてみましょう。

 

不動産投資の勉強を行う

不動産投資を始めるには不動産の知識を勉強することが必須です。不動産投資は新築アパートだけでなく、マンションの区分所有や中古物件を購入して賃貸に出すなど多種多様な投資法があります。

例えば、区分所有のマンション1室を購入して賃貸に出す場合のメリットとデメリット、マンション1棟を購入して賃貸に出す場合のメリットデメリットを知っておくことも重要です。

不動産投資は知識やノウハウを生かせば生かすほど、収益化に導きます。そして、不動産は投資は株式やFXと違い、高額な投資です。そして、頭金や自己資金も準備しなければ運用は難しいです。しっかりと知識を身に付けて不動産投資に臨みましょう。

 

投資の目的を明確にする

不動産投資は収益化するまで時間がかかります。株式やFXのように収益が大きくなるわけではないので投資を諦めてしまう方もいます。

ここで、大切なのがなぜ不動産に投資するのかを明確にする必要があります。例えば、老後まで不労所得を得たい、FIREを目指したいなど目的はさまざまです。そして、不動産投資は家賃収入だけではなく、投資物件が高値になれば売却益も得ることができます。

投資物件を購入する前に、自分はどのような収入を得たいのかを考えることが必須です。

 

収支シミュレーションを作成する

自分の投資目的に合う物件が見つかった場合、必ず収支シミュレーションを作成しましょう。特に不動産投資ローンを活用する場合は家賃収入に対して、いくら返済するのかを計算することが重要です。

そして、家賃収入とローン返済額を計算するほかにも減価償却費の計算や大規模修繕計画なども盛り込むことも大事です。

不動産投資で成功するには、きちんと作られた収支シミュレーションと資金計画をきちんと立てることが鍵となります。利益を上げる投資物件をするにはお金の計算も必要です。

 

不動産投資ローンの審査を受ける

投資物件の目星がついたら、金融機関に不動産投資ローンの申込みをします。ローン申込みをした後、融資が受けられるか審査を行います。

審査内容は本人情報、年齢、年収、勤務先、勤続年数、物件の収益性と担保金額です。これらの項目を判断材料として審査をします。審査に有利な条件は物件購入にあたり、頭金の金額が多いほど有利になります。その他にもローン借入を整理するなど、ローンが審査が通りやすい状態にしましょう。

 

物件を購入して入居者募集を行う

物件を購入した場合は入居者を募集しなければなりません。自分で入居者の募集をするのは手間がかかるので、不動産会社に入居してもらえるように声かけする必要があります。

自分の物件を紹介してもらうためには不動産会社とのつながりを作る必要があります。不動産会社に丸投げするだけでなく、自分からアクションを起こすことも大切です。

まとめ


ノートパソコンとコーヒー
不動産投資は忙しい会社員や公務員にとって、時間と手間がかからない投資です。最近は物件管理なども不動産管理会社に一任できるなど、不動産投資ができるハードルが低くなりました。

そして、不動産収入を得ることが副業と見なされることはないと言えます。そして、副業を推進している時代なので、不動産投資を行う人も増えてきています。

注意して欲しい点は公務員や銀行員は投資に制限があります。事業性がある投資は行わない、本業に支障をきたさないようにするなど心がけましょう。

不動産投資を行うに当たって、知識の勉強はもちろん、投資の目的を明確にする、収支のシミュレーションを行うなど緻密な計画が必要です。そして、収支の管理や確定申告などお金の管理も必要になります。

不動産投資は金融商品のように即売買ができる投資ではありませんが、長期的に収支を管理できれば少しずつ資産を作ることができます。老後のための資金を作りたい、労働に頼らない収入を得たい方は不動産投資にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。