不動産投資の出口戦略とは？
物件の選び方・売却タイミングなど成功のポイントを解説
不動産投資の出口戦略とは？
不動産投資の出口戦略とは？
出口戦略という言葉はあまりに聞きなじみがある方が少ないと思います。不動産投資の出口戦略とは簡単に言うと、投資物件の売却を意味します。
不動産投資における出口戦略はとても重要です。投資物件を購入して、入居者に賃貸して運用した後に、「最後にどのように終わらすのか」ということを考えます。そして同時に、投資物件を売却した結果、最終的な利益額が決定することになります。
つまり、出口戦略に失敗して、投資額に対して利益がマイナスになってしまうと、その時点で不動産投資が失敗に終わる可能性が高くなります。
そのため、不動産投資を始める段階で出口戦略は検討しておく必要があり、「どのタイミング」「どれぐらいの物件価格」で売却すれば、不動産投資が成功になるのかを考えておきましょう。
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不動産投資の出口戦略は主に3パターン
不動産投資の出口戦略は主に3パターン
投資物件として売却する
最も多いのが投資物件をそのまま投資物件として売却するケースです。収益性がある投資物件の場合、今と同じ投資物件として売却した方が良いです。収益性は「年間想定家賃収入÷期待利回り＝物件価格」で算出することができます。
投資物件を解体して更地にして売却する
次に投資物件を解体して更地の状態で売却する戦略です。区分マンション・アパートを所有している場合、他のオーナーがいるためできません。一棟投資・戸建て投資を行なっている方が対象になります。
自己居住用の物件として売却する
区分投資・一棟投資では少ないですが、戸建て投資の場合、借り手が購入希望の意思があるのであれば、自己居住用として売却することができます。
不動産投資の出口戦略を成功させる3つのポイント
不動産投資の出口戦略を成功させる3つのポイント
出口戦略を意識した購入物件選び
出口戦略は購入時点で決めておくことがおすすめです。そのため、出口戦略を意識しながら、投資物件を選んでいきましょう。
中古マンションは短・中期的な投資に向いています。中古マンションは新築と比較して購入価格が安く、資産価値が下がりにくいので早期に出口戦略を建てることができます。
一方、新築マンションは中長期的な投資に向いています。新築マンションは賃貸ニーズがあり空室リスクが低いですが、その分購入価格が高いので10〜20年程度で出口戦略を打つほうが良いでしょう。
最も高く売れるタイミングで売却する
不動産投資の出口戦略を成功させるために、少しでも高く売れるタイミングに売却することをイメージしがちですが、それは誤りです。
例えば、新築物件であれば、3年で価格が下落して10〜15年程度で価格が安定していきます。そのため、基本的には購入価格よりも売却価格が上回ることは少ないです。
したがって、投資物件の家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の合計が最も高くなるタイミングに売却することが理想的です。
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少しでも高く売るためのテクニック
物件を適切に管理して築年数以上に見た目を綺麗にすることで高く売却できることがあります。部屋の壁・床の傷やへこみ、浴室・トイレなどの水回りなどは物件の印象に関わるので管理に注意しましょう。
売却する前にリフォームを行うという方法もあります。もちろん、リフォーム費用は必要になりますが、物件の売却価格を上げる要因になるでしょう。ただし、リフォーム費用以上に高く売却できるかは一概に言えないため高く売却する方法の一つと考えるべきでしょう。
不動産投資の出口戦略を成功させる物件の選び方
不動産投資の出口戦略を成功させる物件の選び方
入居率が高くなる要素がある物件を選ぶ
投資物件を選ぶ際に利回りが高く、物件価格が安いことはとても重要ですが、それ以外にも入居者が付きやすい物件を選ぶということも非常に大切です。
特に入居者目線で重視する物件の条件には以下のようなものがあります。
都市部から近い
駅から近い
企業のオフィス・工場、大学から近い
築年数が浅い
設備が充実している
生活する上での周辺環境が良い
特に入居者が目的とするものに近いということは最大の選定ポイントになります。自分が入居者の立場になった時に「その物件を選びたいか」という目線で投資物件を選びましょう。
将来の人口動向や需要を見据える
日本では少子高齢化が進んでおり、今後も緩やかに人口減少の傾向が続きます。都市部は人口減少といってもエリア次第では十分賃貸ニーズがあるので、都市部のエリアの投資物件を購入するのが無難でしょう。
地方の投資物件の購入を検討している場合、人口動向等の調査やデータを分析してエリアを絞って検討していきましょう。
物件の売却を検討するタイミング
物件の売却を検討するタイミング
購入時よりも値上がりしたとき
投資物件を購入したときの価格よりも、値上がりした場合、売却タイミングとしては絶好のチャンスと言えるでしょう。
日本では新築の価値が最も高く、年月が経つにつれて資産価値が下がっていきます。そのため、購入時よりも売却時のほうが高いというのは珍しく売却に適していると言えます。
減価償却期間が終わるとき
投資不動産は建物の構造・種類の法定耐用年数に従って、減価償却で経費計上することができます。
減価償却期間が修了すると減価償却費を経費計上できなくなるので、今まで節税できていた住民税や所得税の支払額が増加することになります。そのため、減価償却期間が終わる前に売却するというのも一つのタイミングになります。
ローンの残債よりも高く売却できるとき
毎月ローン返済を進めていくうちにローンの残債が減って、物件を売却することで利益が出ることもあります。物件の売却時には譲渡所得税が発生し、所有期間により課税額が変わります。
そのため、投資物件をすぐには売却せずに、5年間は所有した上で売却を検討し始めます。
区分 所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下 39.630%（所得税30％＋住民税9％＋特別復興所得税0.63％）
長期譲渡所得 5年超 20.315%（所得税15％＋住民税5％＋特別復興所得税0.315％）
デッドクロスでキャッシュフローが悪化するとき
デッドクロスとはローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態を意味します。不動産投資でローンの利息部分は経費計上ができますが、元金部分は経費計上できません。そのため、このデッドクロス状態になると、経費が減って税金が増えるので、キャッシュフローが赤字になることがあります。
そのため、デッドクロスがくる前に投資物件を売却するという判断も良いでしょう。特に中古の投資物件を購入する際は減価償却期間とローン返済期間を考慮した投資計画を考える必要があります。
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大規模修繕などの多額の支出が見込まれるとき
投資物件は経年劣化によって定期的に建物・設備の修繕が行われることが一般的です。マンションやアパートの場合、10～15年ぐらいで大規模修繕という工事が実施されます。
オーナーになると毎月修繕積立金を支払って、大規模修繕に備えるのですが、改修工事内容によっては積立金だけでは足りず、オーナーに不足金を求めるケースもあります。
もちろん、大規模修繕工事は投資物件の資産価値を維持するために必要なことですが、支出に見合う効果が得られるかどうかは検討が必要です。
まとめ
今回は不動産投資における出口戦略について記事を書きました。
出口戦略を考える上で特に売却するタイミングが重要です。下記のタイミングは必ず覚えておいて、本格的に検討し始めたら不動産投資経験者、不動産会社の担当者などに一度相談してみてください。
購入時よりも値上がりしたとき
減価償却期間が終わるとき
デッドクロスでキャッシュフローが悪化するとき
大規模修繕などの多額の支出が見込まれるとき
繰り返しになりますが、不動産投資は購入から売却を経てから成功か失敗が決まる投資手法になります。最後の出口戦略で失敗してしまわないように慎重に検討しましょう。
